“服務(wù)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不平等”“人民生活環(huán)境臟亂，物業(yè)收費(fèi)卻相當(dāng)活躍”……2018年3月以來(lái)，上海市普陀區(qū)和浦東新區(qū)共同開(kāi)展了解決居民小區(qū)物業(yè)糾紛的試點(diǎn)工作。
以普陀區(qū)為例，根據(jù)新的考核辦法，真如房產(chǎn)已從標(biāo)準(zhǔn)獎(jiǎng)勵(lì)中扣除30萬(wàn)元。政策強(qiáng)制企業(yè)改革、物業(yè)換清潔人員、小區(qū)違規(guī)施工、走廊樁等問(wèn)題“一一破”，在下半年的考核中，不僅扣了30萬(wàn)“補(bǔ)”回來(lái)，與去年相比還增加了近15萬(wàn)元，業(yè)主繳納的費(fèi)用也變得坦率起來(lái)。
針對(duì)20個(gè)小區(qū)物業(yè)矛盾復(fù)雜的情況，普陀區(qū)引入第三方代理公司，提高管理透明度。同時(shí)，每個(gè)街道、城鎮(zhèn)至少引進(jìn)1個(gè)社會(huì)組織參與財(cái)產(chǎn)糾紛調(diào)解，目前已實(shí)現(xiàn)全覆蓋。
截至目前，普陀區(qū)共受理各類財(cái)產(chǎn)糾紛案件303件，成功調(diào)解案件235件，達(dá)成協(xié)議138件。
如鎮(zhèn)街道物業(yè)評(píng)估規(guī)則的實(shí)施，完善了小區(qū)維修難、維修難、收費(fèi)難等諸多疑難物業(yè)糾紛。普陀區(qū)政府提供地圖
標(biāo)準(zhǔn)獎(jiǎng)金扣除30萬(wàn)元
普陀區(qū)作為房地產(chǎn)扎根于一個(gè)鎮(zhèn)，服務(wù)于普陀區(qū)的國(guó)有物業(yè)企業(yè)，服務(wù)對(duì)象多為上世紀(jì)90年代建成的公房和售后房，房齡老、設(shè)施老、配套和居民雜七雜八，直接導(dǎo)致社區(qū)現(xiàn)狀維修、維修困難，且散眾新寶山雜亂收費(fèi)，物業(yè)成本逐年增加的同時(shí)，使其在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中壓力巨大、難度大。
這些問(wèn)題也成為眾多住宅產(chǎn)權(quán)糾紛的難點(diǎn)和熱點(diǎn)。
曾幾時(shí)候，按照真實(shí)城鎮(zhèn)街道對(duì)物業(yè)公司的考核規(guī)定，標(biāo)準(zhǔn)企業(yè)每平米都能得到政府的獎(jiǎng)勵(lì)，一些經(jīng)營(yíng)面積較大的物業(yè)公司，一年可以拿幾十萬(wàn)元，對(duì)于那些物業(yè)費(fèi)多年不漲價(jià)的企業(yè)，往往靠這筆錢生活。
當(dāng)我說(shuō)獎(jiǎng)勵(lì)時(shí)，我的意思是是補(bǔ)貼，一定程度上為物業(yè)服務(wù)“墊底”，但很難充分發(fā)揮物業(yè)企業(yè)的積極性，也很難拉開(kāi)差距。
2018年，真如真街道參照相關(guān)文件制定了《居住社區(qū)物業(yè)服務(wù)評(píng)估辦法(試行)》，將整條街道的公共住房、售后住房和商品房等87個(gè)住宅小區(qū)全部納入評(píng)估范圍，以扭轉(zhuǎn)過(guò)去政府對(duì)物業(yè)評(píng)估所謂“獎(jiǎng)勵(lì)”其實(shí)是“補(bǔ)貼”的局面。
在這種獎(jiǎng)懲結(jié)合的考核措施中，可以說(shuō)是幾喜幾愁，幾喜是人，終于有辦法“善待”物業(yè)了，擔(dān)心的是物業(yè)公司多了，企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本越來(lái)越高，考核標(biāo)準(zhǔn)越來(lái)越嚴(yán)格，物業(yè)企業(yè)往哪里走。
在鎮(zhèn)鎮(zhèn)街道“全覆蓋”物業(yè)企業(yè)2018年上半年考核中，房地產(chǎn)等標(biāo)準(zhǔn)被扣30萬(wàn)元，這給了他們一個(gè)打擊。30萬(wàn)元，近500位業(yè)主支付了一年的物業(yè)費(fèi)。
打轉(zhuǎn)戰(zhàn)，有社區(qū)問(wèn)題在清理身體
政策迫使企業(yè)改革。
真物業(yè)立即成立物業(yè)服務(wù)完善團(tuán)隊(duì)，開(kāi)展各級(jí)調(diào)研、溯源;積極走訪居委會(huì)和房辦，聽(tīng)取各方意見(jiàn)，還與區(qū)外民生物業(yè)開(kāi)展交流學(xué)習(xí)活動(dòng)，取長(zhǎng)補(bǔ)短。
根據(jù)2018年真如鎮(zhèn)街道物業(yè)評(píng)估試行辦法，滿分為100分，其中職能部門得分40分，第三方社會(huì)專業(yè)力量得分60分。最后，根據(jù)每個(gè)小區(qū)的得分由高到低，綜合評(píng)價(jià)后確定排名，使評(píng)價(jià)結(jié)果更加客觀，使物業(yè)企業(yè)信服。
經(jīng)核實(shí)，一名“好”在上半年考核中，只得到元/㎡/月的小區(qū)補(bǔ)貼，核心問(wèn)題在保潔人員。
由于歷史原因，幾位清潔工為了生活在村里的三地新寶山內(nèi)，因?yàn)樽畹凸べY難以養(yǎng)家糊口，所以會(huì)更專注于在小區(qū)邊回收垃圾邊干活，基礎(chǔ)上沒(méi)有精力做清潔，還占用了幾塊垃圾堆起來(lái)?yè)炱痣s物，實(shí)在放不下它堆積在附近的路邊，業(yè)主和居民不滿意是可以理解的。
因此，物業(yè)公司聯(lián)系，引進(jìn)專業(yè)的保潔公司將保潔人員引入其設(shè)立，保潔公司為員工提供住宿，解決員工最大的后顧之憂，并與社區(qū)的考核和獎(jiǎng)勵(lì)掛鉤，逐步提高其收入。
此外，該物業(yè)主動(dòng)拆除了3處影響社區(qū)環(huán)境的違規(guī)建筑，打開(kāi)了關(guān)閉已久的垃圾翼，進(jìn)行了徹底的清潔。把綠化帶盲區(qū)的舊“坑”和建筑墻壁之間的裂縫挖出來(lái)。
也有村長(zhǎng)看到村級(jí)排名落后，自覺(jué)查漏補(bǔ)缺，找到問(wèn)題的癥結(jié)所在:樓道堆和樓道里的黑色廣告。于是，他和街委會(huì)對(duì)接，一起帶著志愿者跑過(guò)小區(qū)的每一條走廊，看到那堆東西跟大叔大叔一起干活還是直接付錢給“寶貝”買，看到那黑色廣告他就掏出口袋鏟鏟。他的行為影響了社區(qū)居民。漸漸地，居民們開(kāi)始自發(fā)地清理門口堆積的雜物，還有居民幫忙拆除樓道里的黑廣告。
這樣的案例還有很多。
半年多來(lái)，物業(yè)質(zhì)質(zhì)部堅(jiān)持日常檢查，拍攝照片2000多張;工程部幫助十幾個(gè)小區(qū)緩解停車?yán)щy，完成22個(gè)非機(jī)動(dòng)車車庫(kù)、7個(gè)門柱的改造;人事部針對(duì)員工服務(wù)水平、維修技能等方面的短板，多次組織專項(xiàng)培訓(xùn)……在下半年的考核中，真如置業(yè)打了一場(chǎng)漂亮仗，不僅之前扣了30萬(wàn)“補(bǔ)”回來(lái)，與去年相比，還增加了近15萬(wàn)。
“業(yè)主繳納物業(yè)費(fèi)變得更加寬松，業(yè)主投訴物業(yè)的少了，業(yè)主主動(dòng)給我們好評(píng)?！闭嫒缥飿I(yè)負(fù)責(zé)人說(shuō)。
引入第三方社會(huì)組織和代理記賬機(jī)構(gòu)
普陀區(qū)自2018年3月承擔(dān)解決居民社區(qū)財(cái)產(chǎn)糾紛試點(diǎn)任務(wù)以來(lái)，建立了村、街、鎮(zhèn)、區(qū)三級(jí)財(cái)產(chǎn)糾紛調(diào)解機(jī)制。7月，它發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)黨的建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)和推動(dòng)住宅社區(qū)實(shí)施綜合治理的意見(jiàn)》意見(jiàn)二文件:《普陀區(qū)制定滿意物業(yè)三年行動(dòng)計(jì)劃(2018-2020年)》。
為加強(qiáng)小區(qū)領(lǐng)導(dǎo)黨組織和居委會(huì)的作用，普陀區(qū)梳理了20個(gè)小區(qū)物業(yè)復(fù)雜難集中的矛盾，同時(shí)引入第三方代理記賬公司，通過(guò)維修基金、公益、行業(yè)管理局工作三冊(cè)賬簿，提高透明度和公信力。針對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)規(guī)模小、分散的現(xiàn)狀，推動(dòng)物業(yè)聯(lián)盟的建設(shè)。
普陀區(qū)辦事處負(fù)責(zé)人表示，通過(guò)政府的支持，鼓勵(lì)行業(yè)主管部門邀請(qǐng)第三方代理記賬機(jī)構(gòu)參與自治，將有助于發(fā)揮專業(yè)機(jī)構(gòu)“誠(chéng)信經(jīng)紀(jì)人”的作用，為業(yè)主、物業(yè)雙方建立溝通平臺(tái)，消除相互干擾。
同時(shí)，普陀區(qū)重視社會(huì)組織的參與機(jī)制，培育了12家調(diào)解型社會(huì)組織。通過(guò)購(gòu)買服務(wù)，在每個(gè)街道、城鎮(zhèn)至少引入一個(gè)社會(huì)組織參與財(cái)產(chǎn)糾紛調(diào)解工作，實(shí)現(xiàn)全覆蓋。
截至目前，普陀區(qū)共受理各類財(cái)產(chǎn)糾紛案件303件，成功調(diào)解案件235件，達(dá)成協(xié)議138件。
實(shí)施物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)考核，這是普陀區(qū)試點(diǎn)住宅物業(yè)糾紛化解矛盾、推動(dòng)實(shí)施“六批”專項(xiàng)行動(dòng)之一。
即以街道和鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民社區(qū)為考核對(duì)象，結(jié)合日常檢查和不定期抽查實(shí)施“月度考核”，并根據(jù)“優(yōu)秀”“標(biāo)準(zhǔn)”“基本標(biāo)準(zhǔn)”“不合格”四類考核結(jié)果發(fā)放獎(jiǎng)勵(lì)。區(qū)房管局物業(yè)公司作為檢查對(duì)象，采用半年評(píng)估模式，主要根據(jù)物業(yè)公司舉報(bào)投訴處置、第三方評(píng)估、維修資金和公益規(guī)范使用確定檢查等級(jí)的內(nèi)容，并將物業(yè)長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)不善的企業(yè)作為向公眾預(yù)警的信息，加強(qiáng)事后對(duì)事情的監(jiān)督。
普陀區(qū)辦事處介紹，除實(shí)施多項(xiàng)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)考核外，“六項(xiàng)多項(xiàng)”專項(xiàng)行動(dòng)還意味著推動(dòng)多家居委會(huì)行業(yè)委跨辦，集中化解多家物業(yè)突出嫌疑人解決矛盾困難，試點(diǎn)了一批工程造價(jià)咨詢代理和代理記賬，推動(dòng)了一批物業(yè)維修資金籌集，提高了一批物業(yè)企業(yè)的服務(wù)水平。
上海代理記賬機(jī)構(gòu)一年可以有30萬(wàn)
一般情況下，小規(guī)模納稅人會(huì)尋求專業(yè)的代理記賬機(jī)構(gòu)進(jìn)行財(cái)務(wù)委托，其享受的記賬服務(wù)主要包括以下內(nèi)容:
1. 建立賬戶，記賬，完成賬戶。
2. 準(zhǔn)備報(bào)表和憑證。
3.申報(bào)納稅。
4. 新的財(cái)務(wù)和稅務(wù)咨詢提醒。
5. 代他人接收和開(kāi)具發(fā)票。
6、財(cái)務(wù)及稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提醒。
7、營(yíng)業(yè)執(zhí)照年報(bào)。
8. 協(xié)助稅務(wù)局稽核。
代理記賬的費(fèi)用其實(shí)是由以下幾個(gè)方面來(lái)考慮的。
1. 企業(yè)規(guī)模
企業(yè)的規(guī)模對(duì)費(fèi)用有很大的影響。比如中型企業(yè)，工作難度越大，成本自然就越高。
2. 營(yíng)業(yè)收入
在企業(yè)的日常經(jīng)營(yíng)中，從財(cái)務(wù)交易中獲得的收入也是一個(gè)重要的考慮因素。
3.公司類型
在公司成立的過(guò)程中，有多種組織形式可供選擇，也有國(guó)內(nèi)外資金的選擇。這些不同類型的公司，會(huì)計(jì)核算要求不同，成本也不一樣。
4. 地區(qū)形勢(shì)
除了以上三點(diǎn)，最終對(duì)收費(fèi)影響最大的，還是當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)。在發(fā)達(dá)的東部沿海地區(qū)，高收入伴隨著高支出。
不同類型的公司記賬報(bào)稅，詳情會(huì)有所差異，為了精準(zhǔn)快速的解決您的問(wèn)題，建議您向好順佳會(huì)計(jì)師說(shuō)明詳細(xì)情況，1對(duì)1解決您的實(shí)際問(wèn)題。
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