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2022-03-07 12:46:06
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題目應該是小產權的商住兩用房，又稱酒店式公寓或商務式公寓。
讓我簡單談談投資公寓的風險。
首先是稅費問題。商品房買賣的時候，稅是很高的。一般要交20左右的增值稅，是額外的費用。此外，商住公寓通常不是住的人買的，買的人也不是住的。大多數商業和住宅公寓都是為了投資而購買的，購買后出租。因此，還必須考慮商業稅。買房，營業稅還是可以免一點的，如果掛在公司名下只能多加10左右的稅費。
二、商業水電，無煤氣。這將使您以后出租更加困難；
第三，升值潛力小于住宅。雖然商品房的租金回報率高于住宅，但由于其自身的屬性（無法落戶、無學位、貸款利息高），未來轉售的目標人群非常少，因此你賣掉它并實現它是一個大問題。
深圳注冊空殼公司購買公寓
剛剛，深圳實施新政：個人限售3年，企業禁止購買，商品房只租不賣
就在剛剛（7月31日晚），繼2010年10月4日深圳出臺“104”新政后，深圳再次收緊監管，時隔21個月發布最新政策。
《通知》主要內容
★ 企業采購限制
自通知發布之日起，暫停企事業單位購買新建商品房和二手房。
★ 商品房限售
在各類新增供應地塊上新建的商務公寓只租不售；個人、企事業單位新購入商品房，5年內不得銷售。
★ 個人限售
居民家庭新建商品房和新購二手房，3年內不得出售。
★ 打壓離婚炒房
購房者離婚后2年內申請住房貸款，貸款首付比例不低于70%；執行，如果購房前2年內有2次以上離婚記錄，70%會執行。
★ 熱盤公平彩票銷售
對關注度高的項目，采用“線上誠意報名、公證抽簽”、“線下公證選房”等模式開展相關銷售工作.
本政策自發布之日起執行！
不久前，深圳出現雙喜、潤富三期等熱點樓盤“倒掛房價”、“企業購房”、“離婚購房”等現象，反映市場炒作依然存在。這一調控政策將目前購房者關心的商業公寓、公司買房、離婚買房的熱點全部“堵死”。可以說是相當嚴格了。
該政策側重于
一、暫停企業、事業單位、社會團體等法人單位在本市購買商品房。
（通知印發之日起，停止企業、事業單位、社會團體等法人單位購買新建商品房、二手房的網上簽約手續；已申請的網簽通知發出之日前可繼續完成交易。）\n
2、在各類新增供應用地（包括招拍掛、城市更新、征地退還用地等）上新建的商業公寓，只能出租，不得出售，不得改變用途。企業整體持有期限與土地出讓期限一致，對外租賃的單次租賃期限原則上不超過10年。通知發布之日前已申請網上簽字但尚未取得房地產權屬證書的，不納入禁止轉讓范圍。
3.居民家庭新購商品房（不含人才住房和保障性住房），自取得房地產權屬證書之日起3年內不得轉讓。
（通知下發前已網上簽約但尚未取得房地產權屬證書的新建商品房、二手房不屬于禁止轉讓范圍。）
4、購房人離婚后2年內申請商品房貸款或公積金貸款，商業銀行和市政公積金中心執行不低于70%的貸款首付比例；無抵押記錄且能提供離婚前家庭無住房證明的，貸款首付比例不低于30%；離婚前，如果家庭只有1套住房證明，貸款首付比例不得低于50%。
5、對社會關注度高、預期購房人數多的樓盤，引導房地產開發企業盡量采用“網上誠意登記、公證抽簽”和“網下公證選房”等模式開展相關銷售工作，以及預售商品房的公證抽簽順序選擇整個過程受到監督。
官方解釋
王峰（住建部專家、深圳房地產研究中心主任）
關于企業采購限制。近期，一些熱點項目以公司名義購房數量占房屋總數的20多套，部分資金量大的購房者通過注冊公司購房，擠壓了剛性需求。為此，深圳借鑒北京、上海等城市限制企業購房的做法；一是有利于堵塞漏洞，防止個人規避限購政策炒房；人們追求利益。”該政策的出臺是及時和必要的。
關于商品房限售。近五年，我市已售出再轉售的商務公寓占總成交量的70%左右；近一年半，企業購買的一手商務公寓占總成交量http://www.azdms.com/，個人和企業炒作商務公寓較為明顯。 2017年以來，北京、上海、廣州等地都加大了抑制商業公寓投機的力度。該政策的出臺是為了抑制投機行為，阻斷社會資金炒作商品房；二是保障工業用地供應，充分發揮商業公寓的基礎支撐作用。三是增加租賃供給，促進企業和個人持有的商品房出租業務。政策的實施可能會影響開發商參與城市更新的積極性，但對于規范市場、抑制炒作、保障未來產業發展空間具有積極意義。
關于個人限制。 2017年，我市3年內兩次產權轉讓的房屋占二手房總成交量的46%，二手房炒作明顯。近兩年，北京、成都、西安等50多個城市出臺限售令，遏制市場投機行為，穩定房價預期。該政策的實施有利于遏制短期投機和非理性購房，防范未來因過度拋售可能帶來的經濟風險；政策只限制新房銷售，不追溯購房，有利于住房的合理流動和人性化。
關于打壓離婚和炒房。今年以來，我市離婚人數快速增長，存在通過離婚投機炒房規避“深八”限購貸問題。目前，北北京、廣州等城市也出臺了類似政策，限制通過離婚炒房。該政策的出臺進一步完善了差別化信貸政策，填補了政策漏洞，也有利于矯正社會公德和公共道德；政策措施更加細化，有利于避免“一刀切”對剛需的危害，具體而精準的措施也體現了人性的變化。
此外，《通知》還提出加大整頓市場力度，嚴厲打擊侵害群眾利益、治理市場亂象等措施；提出“網上公證彩票”、“網下公證選房”等彩票購房模式。這些政策有利于進一步規范房地產市場秩序，貫徹落實住建部七部委關于治理市場亂象的指示，確保房地產市場開放運行。 ，公平公正的態度。
行業解讀
董董牛豪斯：打擊投機性購房，但深圳供需矛盾難以撼動
此次深圳新政，基本上涉及了市場上大家能想到的所有監管漏洞。短期內對深圳樓市無疑是一個沖擊。同時，進一步擠壓了市場的投資和投機需求，有利于真正的住房需求，但必然會再次影響改善需求。
這一新政策的最大殺手無疑是“限售”。限售令純粹投機的購房者受到打擊，延長了他們的持有周期，提高了擁有成本，緩解了市場短期供需失衡。比如不久前的華潤城三期，據老牛所知，在短短2-3年的時間里，有不少投機者集資或做好。
所以，限售其實是市場上的一種短期保護措施，更符合實際住房需求。然而，限制銷售并不是長久之計。在目前投資渠道依然缺乏的環境下，有一定實力的投資者已經做好了長期投資計劃，短期炒作空間早在新政出臺之前就被堵死了。同時，限售也在一定程度上造成短期流動性短缺，供需失衡可能加劇。
禁止銷售商業公寓也是如此。但商業公寓的投資周期比住宅要長，租金回報是主要支柱。實際影響可能不大，可以釋放更多的出租房屋。可能是有益的。
如果沒有補充規定限制企業購房，那么強度遠不及上海。上海企業購買房屋必須同時滿足納稅金額和員工人數的要求，而不是空殼公司。如果深圳不補充打擊空殼公司購房的細則，那么對企業購房的限制意義不大，因為在實踐中，現有的限售行為可以在沒有交易行為的情況下規避。 .
總體而言，這一新政策較好地彌補了市場尚存的政策漏洞，也體現了調控的長效機制，也較好地打擊了投資性和投機性購房。然而，深圳的供需矛盾依然難以撼動。
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