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2022-03-20 01:50:52
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介紹：
隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，無論是住宅還是非住宅，房屋租賃糾紛日益增多。很多人認(rèn)為房屋租賃比房屋銷售簡單得多，基本上沒有太多需要注意的地方。很多人甚至認(rèn)為租賃合同是可有可無的，但實際情況恰恰相反。由于很多承租人不是從房屋主人那里租來的，他們對房屋的性質(zhì)和使用權(quán)的范圍知之甚少。出現(xiàn)很多糾紛。承租人應(yīng)根據(jù)自身的使用需要選擇相應(yīng)的房屋類型進行租賃。承租人需要辦理營業(yè)執(zhí)照的，只有房屋類型為非住宅的，由工商行政管理部門核發(fā)營業(yè)執(zhí)照。否則，將不會發(fā)出。筆者結(jié)合實踐中的相關(guān)案例，對房屋不能辦理營業(yè)執(zhí)照的后續(xù)法律問題進行解讀，歡迎指正。
案例回顧：
2012年12月27日，張某以倪名租用了位于南京市中山路的一套店鋪，租期6年，從3月10日至2021年3月9日，雙方已分別約定，該店鋪可以經(jīng)倪同意轉(zhuǎn)讓。租下后，張某經(jīng)營“天天國譜”，但未辦理營業(yè)執(zhí)照。 8月，張某經(jīng)倪同意，將店面一半分給洪某，約定租金6萬元/年，押金5000元，賠償張某房屋損失5000元。租賃日期為2017年8月9日至3月。至5月9日，用于經(jīng)營“淮南牛肉面湯”。
9月15日，南京市鼓樓區(qū)市場監(jiān)督管理局向洪某送達(dá)《責(zé)令整改通知書》稱：因洪某所在市鼓樓區(qū)涉案，擅自從事零食（牛肉湯） ) ) 無照經(jīng)營活動，根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，責(zé)令洪某立即糾正上述違法行為。
洪某多次與張某就營業(yè)執(zhí)照問題進行溝通，均無果。 12月，洪某向法院提起訴訟，要求與張某解除合同，退還租金5萬元及利息，賠償損失5000元。
法院查明：根據(jù)雙方的合同，洪某從張某某地租用了涉案房屋，以開展相關(guān)業(yè)務(wù)。洪某的經(jīng)營項目沒有明確約定，涉案房屋為住宅物業(yè)，該店樓上居民不同意在涉案房屋內(nèi)經(jīng)營餐飲提出投訴。店鋪不能申請營業(yè)執(zhí)照的原因是房子的屬性是住宅。 . 10月8日，洪曾書面向張?zhí)岢鼋獬贤⒔桓惰€匙，但張拒絕??接受。
法院判決：
終審判決，張某應(yīng)退還2008年10月9日至8月9日期間的租金5萬元。損失，根據(jù)雙方的表現(xiàn)、當(dāng)事人的過錯等，判決賠償洪某。 2500元。元。
問題一：如果合同目的沒有明確約定，可以根據(jù)合同目的解除租賃合同嗎？
所謂合同目的，是指合同當(dāng)事人通過合同的訂立和履行，最終期望或達(dá)到的目的。合同的目的可以是明示的，也可以是默示的，有些合同明確規(guī)定了合同的目的，合同的目的是明示的。有些不清楚，但當(dāng)事人可以從交易習(xí)慣和商業(yè)慣例中推斷出合同的目的是默示的。本案中，洪某以不能實現(xiàn)合同目的為由請求解除合同。對方辯稱，合同目的沒有明確約定，不能行使法定解除權(quán)。合同的目的是本案爭議的焦點之一。租賃合同可以根據(jù)合同法第九十四條第四款的規(guī)定終止嗎？
筆者認(rèn)為，雖然合同中并未明確約定洪氏的經(jīng)營項目，但基于其后的經(jīng)營行為，雙方店鋪僅一墻之隔，可以推定張某對洪氏的用途和用途十分清楚。出租涉案房屋。因此，即使合同的目的沒有以書面形式明確約定，仍可以依據(jù)合同法第九十四條第四款的規(guī)定解除合同。
問題二：如何行使撤銷權(quán)？
我國合同法第九十六條對合同解除的行使作出了明確規(guī)定：一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規(guī)定主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知另一方。當(dāng)通知到達(dá)另一方時，合同終止。對方當(dāng)事人有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力。在這種情況下，洪曾在 10 月 8 日向張?zhí)岢鼋獬贤?。同時，張在庭審中也承認(rèn)了這一事實。因此，法院認(rèn)定該合同于10月8日終止。
問題三：合同終止的法律后果是什么？
我國《合同法》第97條明確規(guī)定，合同解除后，未履行合同的，終止履行；已經(jīng)履行的，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀，采取其他補救措施，并有權(quán)根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)要求賠償。失利。本案中，洪先生已向張先生支付租金至2008年8月9日，雙方的合同于10月8日終止。因此，張先生應(yīng)返還10月9日至20日的租金5萬元。 2008年8月9日，根據(jù)雙方的履約情況、當(dāng)事人的過錯等，判決賠償洪某2500元。
建議：
1)、承租人需確認(rèn)出租人是否具有法定主體資格，租賃物是否為法律許可。建設(shè)部1995年第42號令《城市房屋租賃管理辦法》第六條規(guī)定，有下列情形之一的房屋不得出租：
1、未依法取得房屋所有權(quán)證的；
（二）司法機關(guān)、行政機關(guān)依法裁定或者決定查封或者以其他形式限制不動產(chǎn)權(quán)利的；
3、共有房屋未經(jīng)共有人同意；
4、權(quán)屬有爭議；
5、違法建設(shè)；
6、不符合安全標(biāo)準(zhǔn)；
7、未經(jīng)抵押權(quán)人同意被抵押的；
8、不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的；
9、其他相關(guān)法律法規(guī)禁止出租的情形。
2）、在房屋租賃協(xié)議中明確寫明合同的目的和目的，并規(guī)定合同目的不能實現(xiàn)時的解除權(quán)。
3)、出租人如需配合營業(yè)執(zhí)照及其他相關(guān)許可，其內(nèi)容可視為合同條款，并規(guī)定相應(yīng)的法律后果。
4)、承租人可以根據(jù)租賃物是否需要裝修、物業(yè)外觀的變化、擴建等做出相應(yīng)的約定。
承租人一般在租賃期內(nèi)按照租賃合同的用途對房屋進行裝修。在房屋租賃合同中，一般約定房屋租賃合同期滿時裝修物歸出租人所有。免費恢復(fù)。但是，在合同履行過程中，往往由于合同無效或當(dāng)事人約定出租人提前收回裝修物，存在確認(rèn)裝修物現(xiàn)值的問題。筆者認(rèn)為，租賃雙方首先要協(xié)調(diào)裝修，既解決了問題，又減少了損失；協(xié)商不成的，法院委托評估機構(gòu)對裝修價值進行評估。一般的評估是按照裝修的正常使用年限計算折舊。房屋裝修的使用壽命應(yīng)與租賃期限一致。因此，裝修的現(xiàn)值應(yīng)按照租賃期的計算標(biāo)準(zhǔn)折舊。
出租房屋無法取得營業(yè)執(zhí)照
出租房屋無法取得營業(yè)執(zhí)照，損失由誰承擔(dān)？
李斯公司與張三公司于2019年1月簽訂租賃合同，約定張三公司將上海市徐匯區(qū)的場地出租給李斯公司，用于車輛維修等經(jīng)營服務(wù)。雙方約定，“張三公司應(yīng)配合麗思公司辦理張三公司經(jīng)營資格、營業(yè)執(zhí)照等相關(guān)文件”，“張三公司提供的權(quán)屬文件無效，合同無法履行的，應(yīng)當(dāng)給予賠償。李斯公司的損失”。
隨后，李斯公司對場地進行了大規(guī)模的改造裝修，耗資約500萬元。但是，之后無法獲得該網(wǎng)站的營業(yè)執(zhí)照。 2020年5月，李斯公司向張三公司發(fā)出通知，稱“貴公司租給我公司的土地規(guī)劃為住宅用地，提供的權(quán)屬文件無效?！惫緵Q定解除合同，向張三公司索賠500萬元。但最終，法院判決李斯公司僅獲得40萬賠償金。為什么是這樣？
法院調(diào)查發(fā)現(xiàn)，相關(guān)用地的土地使用證上寫明用途為倉儲用地，房屋用途為住宅。力思公司承認(rèn)，2019年4月開始辦理營業(yè)執(zhí)照手續(xù)，6月已收到場地不能申請營業(yè)執(zhí)照的最終答復(fù)。但李斯的公司還在繼續(xù)建設(shè)。李斯的公司還聲稱張三的公司承諾會頒發(fā)營業(yè)執(zhí)照，但張三的公司否認(rèn)了任何承諾。
法院認(rèn)為：李斯公司作為商業(yè)主體，在簽訂合同前應(yīng)認(rèn)真審閱場地、房屋房子，李斯的公司表示，在簽訂合同之前并不知道房子的性質(zhì)，這不符合常理。此外，李斯公司也沒有提供證據(jù)證明其已經(jīng)申請了營業(yè)執(zhí)照。李斯公司在未辦理營業(yè)執(zhí)照的情況下改建場地，造成的損失由李斯公司承擔(dān)主要責(zé)任。尤其是在得知拿不到營業(yè)執(zhí)照后，改造工程持續(xù)約300萬元。這部分損失應(yīng)由李斯公司自行承擔(dān)。張三的公司出租住宅也有過錯，應(yīng)承擔(dān)次要責(zé)任。法院最終裁定張三公司賠償李斯公司50萬元。
觀點：上海啟方事務(wù)所高級合伙人李衛(wèi)峰認(rèn)為，出租房屋是否用于商業(yè)用途，是否辦理營業(yè)執(zhí)照是一個重要問題。但也不是只要拿不到營業(yè)執(zhí)照就是出租人的過錯，出租人可以全額賠償。本案中，李斯公司缺乏足夠的法律風(fēng)險意識，存在兩大失誤。一是未取得營業(yè)執(zhí)照就大規(guī)模建設(shè)。證據(jù)確鑿，后果自負(fù)，白白損失近500萬元。實踐中，法院會結(jié)合合同約定、雙方履約情況、主觀意圖等對雙方的過錯進行審查，最終確定責(zé)任。因此，遇到此問題時一定要小心。你是否記得？
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