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2022-03-29 17:58:02
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摘要* 嚴禁將商業項目改造為公寓式住宅； * 不允許住宅套房設計，不允許描述“公寓”、“臥室”等住宅功能；不允許使用廚房和燃氣設施； * 不允許增加結構梁、結構樓板和夾層，即不允許Loft公寓； * 商業項目，最小分割單位不得低于300平方米。
海口住宅可以注冊公司嗎
海南樓市限購后，你想以公司名義買房嗎？如果你明白這些，那么
全島建設自貿試驗區的利好，并未讓海南樓市再次“燒”起來。好消息之前，海南樓市監管趨嚴。全球限購、嚴格限貸限轉、暫停供應出口商品房用地……3月底后的一個月，四項調控政策相繼出臺。在這樣的背景下，海南樓市的現狀如何？面對監管，開發商有什么打算？購房者的感受如何？北京商報記者近日走訪海南多地，首次向讀者展示了海南房地產調控中的真實情況。
在全球限購實施之前，海南樓市也呈現出區域性特征：海口過渡項目火爆；博鰲無價；三亞以稀缺產品降低風險；熱土。當然，限購來臨時，依賴洋人的海南樓市迅速降溫，迎來了躊躇。
限購前的狂歡
澄邁縣某樓盤的銷售員小何粗略算了一下。 2017年3月至年底，海南省出臺了近20項房地產市場調控政策。很快，蕭何也感受到了樓市的緊縮。直到4月22日晚，蕭何的職業生涯迎來了史上“最嚴”的監管升級。
“我還記得那天，我們還在為客戶做集中簽單，同時告訴來電拜訪的客戶，項目排隊的人數已經超過售出房屋數倍，等待的人數之前的顧客結賬已經達到了幾十人。”蕭何難得有這么忙碌的一天：“其實3月底，海南省就下發了‘方八’條，于是同事立即聯系客戶，讓客戶在政策執行前趕緊簽合同。 "
肖何所說的“住房八項規定”是海南3月31日發布的一項政策，其中包括商品房價格在商品房價格登記后6個月內不得上調； 1套改為每戶1套，商業貸款最低首付比例從40提高到70，限售期從購買后的2年延長到5年；在瓊中、白沙7個市縣限購區購房，須提供在海南省累計繳納個人稅金或社保金60個月以上的證明；對有欺詐行為的，取消網上簽訂購房合同，五年內不得在省內購房。此后，4月16日，政府強調要落實好“房八項規定”，防止投機炒作，推高房價。
肖何回憶，雖然被稱為“史上最嚴政策”，但仍有不少合格、合格的“比如很多投資人是全款客戶，首付比例的提高對他們沒有影響”。不過，這也成為了最后的狂歡。 4月22日晚，海南又出臺政策。這一下子讓蕭何所在的樓盤銷量降溫。
4月22日，海南省發布《關于進一步穩定房地產市場的通知》，宣布海南限購。 “沒有趕上末班車的顧客，實在是買不到。”蕭何感嘆道。
從市場回來
海南實施限購令后，北京商報記者4月26日走訪海口、博鰲等地房地產，發現海南房地產市場迅速降溫。觀瀾湖區某樓盤和博鰲碧桂園東海岸項目的售樓處，客戶寥寥無幾。上述售樓處的現狀，是整個海南房地產市場的一個縮影，已經成為每個樓盤的常態。
事實上，在調控升級之前，海南樓市各區域的樓市情況并不相同。海口融創觀瀾湖項目銷售人員介紹，“這個項目中最受歡迎的項目，除了獨棟洋房，就是60多平米和80多平米的兩居室和三居室。根據海南去年的調控政策，100平方米平方米以下的項目不會報批，而小戶型的自住可以滿足剛買房的過渡需求，投資控股成本不是很高，早就被搶了。”下一期項目將是什么產品，什么時候拿到證書，銷售人員坦言，目前還沒有消息，一切都在等待政府審批。
在博鰲碧桂園東海岸的項目售樓處，售樓員介紹，該項目剩余房屋均為130平米以上的三居室公寓均價3萬多元。 “這個不貴，博鰲現在單價5萬元賣，畢竟醫療特區什么都有。”雖然銷售人員看起來消息靈通，但北京商報記者在此期間發現此次訪問中，基礎設施不完善、投資需求過大，讓博鰲樓市進入了有價無市的尷尬階段。炒作雖高，候鳥卻不買房之所以對博鰲樓市說不，是因為當地買不起，開發商不愿降價；陵水憑借雅居樂地產開發的清水灣成為候鳥和純投資者的首選；三亞存量市場高，但市場需求和區位優勢明顯，產品稀缺性讓風險被忽視；東方、澄邁等地成為新的投資熱點。
海南某項目營銷負責人介紹，“長期以來，海南項目的營銷策略是以旅居產品為主，客戶定位也是以投資為主。目前，在限購令原本存下來的潛在購房者基本全部無效，這也導致原計劃下半年入市的項目有可能延遲開盤或改變銷售策略。”
有沒有沒有堵住的洞？
據多地區銷售人員介紹，海南的購房者基本上都是投資型的。其中，海口購房者約占投資人的80，其他如博鰲、陵水、三亞等城市基本都是100的投資需求。根據鏈家提供的數據，2017年上半年，島外采購占比高達88。其中，來自北京、天津、河北和東部三省的買家最多。購買力占主要市場，支付力強于本地市民，這讓海南房地產近年來的房價漲幅非常明顯。
海南4月22日出臺政策前，五指山、保亭、瓊中、白沙分別為中心市縣禁止外地居民購買；海口、三亞、瓊海市區為有條件限購，外地購房者需繳納60個月社保或個人稅；其他地區為非限制區，外國人可以購買一套住房。
該規定在原有基礎上又進了一步，要求非本地購房者在非限制區購房，必須繳納24個月的社保和個人稅。這對80多個外地客戶的海南樓市影響不言而喻。陵水一號地產銷售人員小王表示，這項規定幾乎全面封鎖了島外投資客戶。商品住宅、物業式酒店客房均在限購范圍內，以及假結婚、假離婚等欺詐性購買行為，將受到處罰，且不具備納稅或社會買房資格安全。 “作為限購當晚在銷售圈流傳的一條消息，這是限購的終極版，曾經的投資熱點，海南樓市就是‘整場戲的落幕’。 "小王感慨的說道。
不過，北京商報記者發現，此次被稱為“無房可鉆”的海南限購政策并未阻止以公司名義購房。據部分項目銷售人員介紹，公司可以憑完稅證明在海南買房。然而，銷售人員不愿談論控股和轉讓公司的高成本。
如何以公司名義買房？
1
公司買房需要什么資質？
公司分為在中國注冊的公司和在國外注冊的公司。在中國注冊的公司購買的房屋類型和數量沒有限制。在國外注冊的公司不能在限制城市購買房屋。辦公室，您可以以辦公室的名義購買非住宅單位。
2
公司買房如何申請貸款？
以公司名義買房可以避開限購政策，但由于大部分銀行的按揭貸款業務只針對個人購房，公司需要一次性支付購買房產，這意味著初始投資成本非常高。取得產權證后，方可辦理抵押貸款。
3
公司買房需要交什么稅？
與個人購置稅相比，公司繳納的要多得多：
契稅、印花稅
無論是非住宅，普通住宅或非普通住宅，只要是以公司名義購買的房屋，按房價的3倍繳納契稅，稅率不得減半；此外，還需繳納http://www.azdms.com/的印花稅。
財產稅
根據1986年10月實施的《中華人民共和國財產稅暫行條例》，公司名下的財產稅按年度繳納財產稅。具體稅費為：每年房產原值×70×http://www.azdms.com/。在具體操作過程中，不同地區可對不同性質的企業（如高新技術企業、扶貧單位等）給予為期三年的房產稅優惠優惠。
土地使用稅
土地使用稅按“建筑面積*30元/年”征收。未按時繳納房產稅、土地使用稅的，按每天5/10,000的滯納金繳納。
此外，企業購買房屋需要繳納的稅項較多，計算較為復雜。具體稅額，購房者最好詳細咨詢相關稅務部門。
4
公司擁有的房屋如何交易？
目前公司持有房屋的交易主要有兩種，一種是直接出售房屋；另一種是以股權變更的形式進行交易，股權按房屋占公司資產的比例確定。但該方法涉及公司資產、債務、利潤等因素，存在諸多潛在風險。此外，股權變更形式不能改變不動產所有者的登記。
5
以公司名義出售的房產需要繳納什么稅？
以公司名義出售房產，您需要在交易過程中支付：
增值稅和附加費
按（不含稅收入-原購買價不含稅）×http://www.azdms.com/征收；
土地增值稅
按（轉讓收入-扣除項目金額）×四級特優累進稅率征收；或由稅務機關按交易價格的5倍征收； \n
土地增值稅四級特級累進稅率表
印花稅
按成交價×http://www.azdms.com/。
此外，如果您以公司名義轉售房地產，您還必須繳納企業所得稅。目前，一般對轉讓不動產的凈利潤*25征收。企業所得稅一般按季預繳，年末結清。
6
以公司名義購買或出售房屋需要哪些資料？
當賣方（買方）為國內公司時，需要11個備件。他們是：
1、房產證；
2、企業法人營業執照或經年檢的事業單位法人證書；
3、批準設立法人或者其他組織的文件；
4、法定代表人或負責人的合法身份證明文件；
5、當地稅務登記證或金融許可證復印件；
6、中華人民共和國組織機構代碼證復印件；
7、法人授權委托書；\n
8、代理人的合法身份證明；
9、國資委批準函（國有產權）、集體表決（集體產權）、股東決議（股份制企業）；
10、測繪表；\n
11. 公章。
當賣方（買方）為海外公司時，需要11個備件。他們是：
1、房產證；
2、相關管理部門出具的境外機構在北京的分支機構或代表機構的營業執照或注冊證明；
3、經公證的法人或其他組織外國法人或其他組織的商業登記證或登記證、外國法人或其他組織的公司登記文件需經中國駐該國使領館認證公證后；
4、法定代表人或負責人的合法身份證件；\n
5、工商行政管理部門出具的《外商投資企業批準證書》；
6、法人授權委托書；
7、代理人的合法身份證明；
8、各國駐華使館、各國際組織駐華代表處致外交部同意其購房的照會；
9、符合自用、獨立實際需要的書面承諾（但在境外注銷的，可按規定辦理商品房過戶登記手續）；
10、測繪臺；
11. 公章。
7
以原價轉售公司名下的不動產是否可以避稅？
對于這個“陰陽合同”（即在正式合同中降低房屋總價，剩余部分簽訂補充合同）)，首先，這種做法涉及偷稅漏稅，屬于違法行為；其次，公司每個賬戶都有出入明細，不容易造假；而且，在房屋交易的過程中，會有相關部門對房價進行評估，價格做得太低一般不會通過。
8
公司買房有什么特別之處？
（1）擁有公司產權的房屋可以通過股權轉讓的方式轉讓，無需經過交易中心，但這只是改變了股權和實際控制人。最適合這種交易的是公司名下沒有其他房產。和資產，否則不現實；
（二）公司產權的房屋變更為個人名下的，必須在交易中心出售并登記；
（三）以公司名義購買的房地產，作為公司資產，由公司全體股東共享，資產的處置需要全體股東同意授權或董事會決議。
看來，用公司名義買房來規避限購，真的沒那么容易。親愛的朋友們，首先要做好心理和經濟上的準備，以面對免費而復雜的稅收和程序！
- 結尾 -
◆北京商報、方網◆
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