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2022-04-01 17:11:27
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在海南注冊公司買房的利弊
海南樓市漲停后，想以公司名義買房子嗎?你知道你在說什么
自由貿易試驗區建設的好消息并沒有讓海南的房地產市場再次“燃燒”，但此前的好消息是海南的房地產市場調控更加嚴格。限購、嚴格貸款限制和轉讓限制，停止出口商品房用地......一個月后的3月底，4項調控政策來襲，在此背景下，海南樓市現在是什么狀態?面對監管，開發商有何打算?購房者是什么樣的心態呢?近日，《北京商報》記者走訪了海南多地，首次為讀者呈現了海南房地產市場調控情況。
在實行全區限購之前，海南房地產市場也呈現出區域性特征:海口過渡性項目火爆，博鰲有價無市。三亞用稀缺的產品降低了風險;東部和其他地方正在成為新的投資熱點。當然，當限購到來時，依靠外來人口的海南房地產市場迅速降溫，迎來虧損。
嘉年華限購前
澄邁一些房地產銷售人員可以粗略統計，從2017年3月開始到年底，海南省近20個房地產市場調控政策，雖然上線不久，但也可以越來越緊已經感覺到房地產市場，直到4月22日晚上，何氏職業生涯迎來了“史上最嚴峻”的升級規則。
“我仍然記得那一天當我們處理集中簽約為我們的客戶,我們告訴我們的客戶,等待項目的人數是幾次超過可用房間出售的數量,并等待客戶的人數在我們面前檢查已達數十個。”小何很少有這樣忙碌的一天:“事實上，3月底海南省出臺了‘八戶’政策，所以我的同事們在政策實施前就急忙聯系客戶，要求他們簽合同。”
小合提到的“八號房”是海南省3月31日出臺的政策。記錄的內容包括商品房不得提高價格后六個月內的記錄價格;海外購房者的限制將被改變從1每家庭人均1家,和商業貸款最低首付比例將從40到買房后,向五年從兩年銷售是有限的;與此同時,如果你想買房子在海口,三亞、瓊海,五指山,保亭,嶺Qiongzhong和白沙,你必須提供個人所得稅證明或社會保險支付在海南省共有60個月或者更多。取消購房合同凈簽約記錄，五年內不得在省內購房。隨后，4月16日，政府再次強調了“八項規定”的實施，以防止投機和哄騙價格。
肖鶴回憶說，雖然這被稱為“史上最嚴格的政策”，但仍然有很多合格的客戶急于搬家，“比如很多投資者都是全款客戶，提高首付比例對他們沒有影響”。然而，這也成為了最后一個狂歡節，4月22日晚，海南再次出臺政策，這讓小哪里的房地產銷售立即降溫。
4月22日，海南省發布了《關于進一步穩定房地產市場的通知》，宣布在全國范圍內限制購房。“錯過最后一班火車的顧客真的買不起。”“肖他喊道。
他們再一次
海南限購實施后，4月26日《北京商報》記者走訪海口、博鰲等地區房地產后發現，海南房地產市場已迅速降溫。海口觀瀾湖(Mission Hills)地區的一個樓盤，以及碧桂園(Country Garden)在博鰲東海岸的銷售辦事處，客戶寥寥無幾。售樓處的現狀是整個海南房地產市場的一個縮影，也成為每個房地產的常態。
事實上，在調控升級之前，海南房地產市場各個地區的房地產市場是不一樣的。海口融創觀瀾湖項目銷售人員介紹，“除了獨棟四合院外，最受歡迎的項目是60多平方米的兩居室、三居室和80多平方米的。根據去年海南的調控政策,小于100平方米的項目將不會批準,和小自住可以滿足過渡的需求只需要買房,投資和持有成本不是很高,所以很久以前已經被搶了。關于下一個項目是什么產品，什么時候出證書，業務員坦言目前沒有消息，一切等待政府的審批。
博鰲碧桂園東海岸項目售樓處，售樓人員介紹，該項目剩下的三居室都是130多平方米，平均價格在3萬元以上。“這個不貴，博鰲現在的單價是5萬元，畢竟這里是醫療特區。”雖然銷售人員似乎信心十足，但《北京商報》記者在訪問中發現，基礎設施不完善，投資需求透支過大，使博鰲房地產市場進入了一個尷尬的無價市場階段。雖然價格非常高，但買家對博鰲房地產市場說不，因為候鳥不來，當地人買不起，開發商也不愿意降價。靈動置地開發的陵水灣，已成為候鳥和純投資者的首選。三亞庫存雖高，但市場需求和區位優勢明顯，產品稀缺，風險被忽視。東部、澄邁等地已成為新的投資熱點。
一位海南項目營銷總監說，“海南項目營銷策略一直以產品為主，客戶定位主要是投資。”目前，在限購的情況下，潛在買家的儲蓄基本無效，這也導致原本計劃下半年進入市場的項目，可能會推遲開業或改變銷售策略。”
一個開放的洞嗎?
據一些區域銷售人員介紹，海南買家基本上都是以投資為主。其中海口購房投資客戶約80家，博鰲、陵水、三亞等其他城市100家基本都是投資需求。鏈家提供的數據顯示，2017年上半年，海南以外地區的購房占比高達88。大多數買家來自北京、天津、河北以及東部三省。國外購買力占據了主要市場，支付能力強于本地居民，這使得海南房地產近年來的房價上漲非常明顯。
在海南于4月22日發布政策之前，中國中部的五指山、保亭、瓊中和白沙四個市縣禁止非本地居民購房。海口、三亞、瓊海是有條件限購地區，非本地購房者必須繳納60個月的社保或個人所得稅。其他區域為非限購區域，外地人可以購買住房。
新規更進一步，要求非本地購房者在非限購地區購房，必須繳納24個月的社保和個人所得稅80多家來自外地的客戶對海南樓市的影響不言而喻。陵水一家房地產公司的銷售人員小王(音)表示，該規定幾乎完全阻止了島外投資者，包括擁有產權的商業住宅和酒店客房。假結婚、假離婚也將受到懲罰，人們不允許通過繳納個人所得稅或社會保險來獲得購買資格。“就像限購當晚銷售圈里流傳的消息一樣，這是限購的終極版本，曾經的投資熱土，海南房地產市場‘玩完了’。””小王嘆了口氣。
然而,訪問北京商報》記者發現,這就是所謂的“不空鉆”海南購買限制政策,不阻止公司的名義買房,根據項目銷售人員的一部分,該公司可以提供納稅證明在海南買房子。然而，銷售人員不愿談論持有和轉讓公司的高昂成本。
如何以公司的名義買房子?
1
公司買房需要具備哪些資質?
公司可分為在中國境內注冊的公司和在國外注冊的公司。在中國注冊的公司可以購買的房屋類型和數量不受限制。在國外注冊的公司不能在限購城市購房。
2
公司如何購買貸款?
以公司的名義買房可以避開限購政策，但由于大多數銀行的抵押貸款業務只針對個人購房者，公司需要一次性付款買房，這意味著初期投資成本很高。要取得產權證后，才能進行按揭貸款。
3.
公司買房需要交什么稅?
購買公司的稅要比購買個人的稅高得多:
契稅，印花稅
無論非住宅,普通住宅或非平常住宅,只要房子購買了該公司的名義,契稅應依法支付3房子的價格,稅率不得減半;還需要繳納印花稅的http://www.azdms.com/。
房產稅
根據1986年10月實施的《中華人民共和國房地產稅暫行條例》，對公眾開放公司財產,每年需要繳納房產稅,具體稅收是:每年的財產原值* 70 * http://www.azdms.com/的具體操作過程,不同地區可能有三年的物業稅豁免企業性質不同(如高新技術企業、扶貧單位,等等)。
土地使用稅
土地使用稅按“建筑面積*30元/年”計征。如物業稅、土地使用稅未按時繳納，需按日http://www.azdms.com/繳納滯納金。
此外，公司采購需要繳納的稅目較多，計算比較復雜，最好買家到相關稅務部門詳細咨詢具體的稅額。
4
公司如何進行房屋交易?
目前，公司持有房屋主要有兩種交易形式，一種是直接出售房屋;一種是以股權變更的形式進行交易，根據房屋在公司資產中的比例確定股權份額。但這種方法涉及到公司的資產、債務、利潤等因素，潛在風險較大。此外，股權變更的形式不能改變房地產所有人的登記。
5
以公司名義轉售物業應繳什么稅?
以本公司名義出售該物業，交易期間須支付以下款項:
增值稅和附加費
按(無稅收入-無稅購買價格)* http://www.azdms.com/征收;
土地增值稅
按(轉讓收入-扣除項目金額)×四級超額稅率的累進稅率征稅;或按5次核收的交易價格征稅;
土地增值稅四級以上稅率累進稅率表
印花稅
按http://www.azdms.com/的成交價格。
另外，以公司名義轉賣的財產，還要繳納企業所得稅，一般由轉讓財產所得純利*25計征。企業所得稅一般按季度預繳，年終結算繳納。
6
公司在名義上買賣房屋需要哪些信息?
賣方(買方)為國內公司時，需要11個備件。是:
1. 房地產權證;
2. 經年檢的企業法人營業執照或事業單位法人證書;
3.批準設立法人或者其他組織的文件;
4. 法定代表人或者負責人的法定身份證明;
5. 當地稅務登記證或財務許可證復印件;
6. 《中華人民共和國組織機構代碼證書》復印件;
7. 法人授權書;
8. 代理人的合法身份證明;
9、國資委批準書(國有產權)、集體表決權書(集體產權)、股東決議書(股份制企業);
10. 映射表;
11. 公章。
當賣方(買方)是海外公司時，需要11個備件。是:
1. 房地產權證;
2. 有關管理部門出具的在京設立分支機構、代表機構的境外機構的營業執照或者登記證明;
3.經公證的法人或者其他組織的商業登記證或者登記證明，以及外國法人或者其他組織的公司登記文件，在登記地經公證后，由中國駐該國使、領館認證;
4. 法定代表人或者負責人的合法身份證;
5. 商務主管部門頒發的外商投資企業批準證書;
6. 法人授權書;
7、代理人的合法身份證明;
8、各國駐華使館、國際組織駐華代表機構向外交部提交其同意的購房通知書;
9、符合自用實際需要，獨立作出書面承諾的原則(但境外注銷，可按規定辦理商品房轉讓登記手續);
10. 映射表;
11. 公章。
7
以公司名義轉售房產是否可以避稅?
對于這種“陰陽合同”(也就是說式合同的房屋總價低,另簽補充合同)的平衡,首先,這種做法涉及逃稅,屬于非法行為;第二,每個賬戶的業務都有出入境的細節,這是不容易偽造的。此外，在房屋交易過程中，也會有相關部門去做房價評估，通過的價格一般都過低。
8
公司買房有什么特殊性?
(1)公司擁有的房屋可以通過股權轉讓的方式進行轉讓轉讓，不需要經過交易中心，但這只是為了改變股權和實際控制人，最適合這種交易的是公司沒有其他房地產和資產，否則是不現實的;
(2)公司將產權變更為個人名下的房屋必須通過買賣，從交易中心辦理產權變更登記;
(3)以本公司名義購買的房地產，作為本公司的資產，由本公司全體股東共享。資產的處置須經全體股東同意和授權，或經董事會決議。
看來用公司的名字來買房子要避開限制，真的沒那么容易。親愛的朋友，你一定要先做好面對免費而復雜的稅單和手續的心理和財務準備哦!
——結束——
◆北京商報、芳網
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