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2022-05-24 13:54:32
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鳳凰網房產杭州站
01
有人被“抽干”了
L先生最近在借錢。
就在去年，L先生在一家銀行做了一筆經營貸款。不是每隔幾個月，他剛入手一套二手房，辦理了個人按揭貸款。
沒想到，近日，他接到了銀行辦理貸款的通知。原來，L先生在辦理經營貸和個人按揭貸款前后，被銀行考慮將貸款用于樓市。
由于無法提供自來水，L先生只能想方設法盡快還上銀行的錢。
目前，很多城市各大銀行的執行力度都很大。在與購房時間相近的時期內申請過經營貸、消費貸的申請人，是銀行重點排查對象。
在杭州各大房、貸群里，“貸”也有了討論。
有網友表示，自己的朋友已經借錢好幾個月了，剛被查出來，要求這幾天還。
更夸張的是，一位粉絲剛刷完中介費，就接到了信用卡中心的電話警告：刷完中介費，貸款不要流入房市。
曾經被投資者“異化”的經營貸、消費貸，正在經歷一場“回歸正道”的革命。
在這場革命中，有人無辜中槍，但也有人擊中靶心。
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02
陸續發布政策加強貸款管理運營
經營貸、消費貸管理嚴格，一大早就有信號。
2月底，人民銀行杭州分行、浙江銀保監局、浙江省住建廳印發《關于進一步加強住房信貸審慎管理的通知》，要求全面自查2020年以來發放的房地產開發貸款、個人住房貸款、消費和經營貸款以及“凍資”情況。
3月3日杭州發布新政也要求加強個人操作
貸款和消費貸款管理。
但這還遠遠不夠。3月26日，三部委聯合發文，政策再次升級。
關于《通知》，我重點談了幾個要點--
1.加強借款人資質審查，不得向無實際經營的空殼企業發放經營性貸款。2.加強貸款期限管理，對期限超過3年的經營性貸款，建立健全內部管理制度，建立專項統計臺賬，逐一登記造冊，定期核對。3.加強貸后管理。銀行業金融機構在與借款人簽訂貸款協議時，應同時簽訂資金用途承諾書，明確一旦發現貸款被挪用于房地產領域，立即收回貸款，降低授信額度，并追究相應法律責任。4.加強中介機構管理。協助借款人獲得經營貸的中介機構一律不得合作，相關機構名單報送當地相關管理部門，違法行為及時移交司法機關。
文件最后顯示，各銀保監局、地方住房城鄉建設部門、人民銀行分支機構要聯合開展經營貸違規流入房地產專項排查，并于2021年5月31日前完成排查。
從《通知》中可以看到，經營性貸款的審核、發放、期限管理、貸后管理等都更加具體。必要時，還會移交司法機關，威懾力足夠強。
這也意味著，國家“嚴控經營貸違規流入房地產市場”的決心不容小覷，經營貸流入樓市問題將進一步大規模排查。
與以往的小打小鬧不同，這一次，國家真的拿出了態度，殺一儆百。
浙江銀保監局官網顯示，2月26日以來，浙江銀保監會網站上不動產類罰單21張，罰沒款合計842萬元。其中，經營貸、消費貸是重點排查對象。
說到底，銀行的本質也是企業，企業需要盈利。涉及罰款，銀行不敢掉以輕心，自然會加大審查力度。
03
如何按照規范操作？
當然，也不必害怕被“抽干”。
“
“貸”的前提是你把經營貸、消費貸的錢用于樓市，主要是針對炒房客。如果你所有的流程都符合規范，你自然不會受到牽連。
目前，多數銀行在貸前會對首付進行嚴格把關。那么，如何準備才符合規范呢？
以上是四大行首付查詢細則，可供參考。
借款人需要提供近半年的首付，并要求80以上的資金在家庭自有資金中。自有資金可以包括本人、配偶、直系親屬的存款、基金、理財等。對于半年前已持有80首付資金的，可直接認定為符合條件；部分首付款半年內轉讓的，核定為合理收入。如果資金給直系親屬（只有父母、子女、公婆），需要直系親屬提供近半年的自來水。親屬半年前已持有，可直接認定；斷斷續續存入的，需要核實為合理收入。首付經核實為貸款、墊資過橋、借他人貸款的，嚴禁進入。核對家庭征信，近6個月內新增消費貸、經營貸或信用卡分期業務必須提前還款。
要點：近6個月內80自有資金，提供合理收入，僅直系親屬，還清新增授信。
注意兄弟姐妹不是直系親屬！相當于說兄弟姐妹不允許交錢。
比如，剛申請經營貸、消費貸，馬上申請個人住房貸款的人，必須證明首付款使用的是自有資金，并提供流水證明是合理收入。
04
嚴查經營貸，二手房價有望得到抑制
不僅是杭州，這一嚴查正在全國各地轟轟烈烈地開展。
有人違規貸款被強行追回，要求3個月內催收500萬；有人給開發商刷了一筆契稅，系統認定她違規將消費貸流向樓市......
截至3月24日，廣東（不含深圳）已查處違規購房貸款超3億元，其中已查明違規經營貸金額為https：//
順嘉網/億元，涉及920戶。
深圳銀保監局責令該行提前收回涉嫌違規貸款21筆5180萬元，停止風險隱患較大業務，處罰違規機構4家，處罰違規責任人14人，處罰金額合計575萬元。
北京轄內銀行對2020年下半年以來發放的經營貸資金進行自查，發現涉嫌違規流入北京房地產市場的個人經營貸金額約為 億元。
杭州的子彈還得飛一會兒。從網友反饋來看，各大銀行都在嚴控經營貸，全面自查。
事實上，按千套豪宅計算，3億元也不過30套房子。在樓市中，它并不起眼。
這些金額可能只是真實違法金額的九牛一毛，殺傷力并不大。不過，此次操作最重要的目的是表明國家“房住不炒”的決心，給投資者“當頭一棒”，極具警示性。
當前，市場上難免會出現一些漏網之魚。舉個例子，我認識一個購房者，他年前買了一套房子，首付是他父母另一套全款的房子。
但按照目前的趨勢，金融監管將進一步收緊，切勿心存僥幸，更不要頂風作案。
不少炒房客還利用按揭貸款買房，短期內推高了一個板塊的二手房價格，比如去年的奧體、未來科技城等。
在嚴控經營貸甚至抽貸后，炒房者失去了大量快速購房套現的利器。手中揮舞的棍子消失了，沒有武器，炒房者很難一下子炒高一個地方的二手房價。
接下來，快速推高二手房價格的可能性會變小。
高燒不退的樓市要降溫；各地投資者都該歇歇了。
05
中國各地在經營貸方面有哪些動作？
1.上海
1月29日，上海銀保監局發布《關于進一步加強個人住房信貸管理
工作通知“：
要求嚴格審核首付款資金和償債能力；嚴格加強借款人資格審查和信貸管理；要求加強信貸資金使用管理，強化使用警示；并全面開展風險排查。
2.北京
1月，北京銀保監局發布公告嚴查個人信貸資金違規流入房地產市場行為：
針對“部分購房人填補房屋交易資金缺口或套利，挪用消費貸、經營貸資金作為購房款”等相關輿情，第一時間開展大數據篩查，將篩查中發現的疑點線索下發轄內銀行機構。監管提醒函；要求各銀行對2020年下半年以來新發放個人消費貸款、個人經營性貸款的合規性進行全面自查；對相關銀行開展房地產市場專項核查，重點核查全款購房情況，特別是購房人或直系親屬近期申請經營貸的情況。
2月10日，北京銀保監局、人民銀行營業管理部聯合發布《關于加強個人經營性貸款管理防范信貸資金違規流入房地產市場的通知》:
要求銀行加強個人經營性貸款業務全流程管理。要求嚴格落實貸前調查，加強支付管理，盡職落實貸后管理。
3.廣東
2月9日，廣東銀保監局發布《關于組織轄內銀行機構開展經營性貸款和個人消費貸款風險排查工作的通知》:
圍繞征信、授信審查審批、授信后管理、第三方機構業務合作等開展風險排查；組織全局精干力量，組成6個核查組同步進駐相關銀行分支機構，深入開展現場調查取證，加強大數據篩查，嚴肅查處經營貸、消費貸違規流入房地產領域，形成市場震懾。
4.深圳
2月份，中國人民銀行深圳市中心支行窗口指導轄內商業銀行加強規范管理：
嚴防經營貸資金違規流入房地產市場，組織銀行開展快速排查，責令銀行提交自查報告和承諾書。
3月18日，深圳銀保監局、
中國人民銀行深圳市中心支行發布《關于轄內銀行經營性貸款有關問題的通告》:
通報3起典型案例，近期核查發現，個別銀行宣傳展業不規范，貸款審核把關不嚴；監管部門重申，各銀行要繼續加強經營貸款主體真實性和資質審查，不得向無實際經營、業務流水不真實的空殼企業發放貸款，并進一步嚴格審查企業成立或轉讓時間較短的借款人。
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