拆遷資質(zhì)特級企業(yè)廠房拆遷

拆遷資質(zhì)特級企業(yè)相關(guān)規(guī)定

拆遷資質(zhì)特級企業(yè)在進行廠房拆遷時，需要遵循一系列的法律法規(guī)和規(guī)定。根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》，拆遷人應(yīng)當依照規(guī)定，對被拆遷人給予補償、安置。國務(wù)院建設(shè)行政主管部門對全國城市房屋拆遷工作實施監(jiān)督管理，縣級以上地方人民政府負責管理房屋拆遷工作的部門對本行政區(qū)域內(nèi)的城市房屋拆遷工作實施監(jiān)督管理。拆遷房屋的單位取得房屋拆遷許可證后，方可實施拆遷。申請領(lǐng)取房屋拆遷許可證，應(yīng)當向房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提交建設(shè)項目批準文件、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、國有土地使用權(quán)批準文件、拆遷計劃和拆遷方案、辦理存款業(yè)務(wù)的金融機構(gòu)出具的拆遷補償安置資金證明等資料。

拆遷人可以自行拆遷，也可以委托具有拆遷資格的單位實施拆遷，但房屋拆遷管理部門不得作為拆遷人，不得接受拆遷委托。拆遷范圍確定后，拆遷范圍內(nèi)的單位和個人，不得進行新建、擴建、改建房屋，改變房屋和土地用途，租賃房屋等活動。房屋拆遷管理部門應(yīng)當就前款所列事項，書面通知有關(guān)部門暫停辦理相關(guān)手續(xù)。拆遷人與被拆遷人應(yīng)當依照本條例的規(guī)定，就補償方式和補償金額、安置用房面積和安置地點、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項，訂立拆遷補償安置協(xié)議。

廠房拆遷的流程和注意事項

一、征收決定公告階段

在征收中，政府在征收決定公告前需要做一系列工作。根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》，主要包括以下重要

• 項目是否因保障國家安全、促進國民經(jīng)濟和社會發(fā)展等公共利益需要征收。

• 是否符合國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃，保障性安居工程、舊城改建是否已納入國民經(jīng)濟和社會發(fā)展年度計劃。

• 政府公布征收補償方案后，是否公開征求意見，征求意見是否不少于30日，征求意見的情況和根據(jù)征求意見修改的情況是否公布。

• 舊城改建項目，多數(shù)被征收人認為征收補償方案不符合條例規(guī)定的，政府是否組織由被征收人和公眾參加的聽證，是否根據(jù)聽證的情況修改方案。

• 政府是否進行了社會穩(wěn)定風險評估。

• 政府是否建立了?？顚?，存儲征收補償費。

階段注意事項：

很多企業(yè)在遇到拆遷時，往往對其合法性深信不疑，認為政府主導(dǎo)的拆遷都不會有問題。但事實上，很多政府在進行拆遷時，項目的前置性文件都不符合法律規(guī)定。對于政府在該階段的違法行為，被拆遷人可以提起行政訴訟。

二、征收決定公告階段

在做完一系列準備工作后，政府會作出征收決定，并發(fā)布征收決定公告，告知被征收人征收事宜。征收決定公告應(yīng)載明征收補償方案和行政復(fù)議、行政訴訟權(quán)利等事項。被征收人對征收決定不服的，可以依法申請行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。

階段注意事項：

在司法實踐中，政府的征收決定公告往往存在很多違法情況，比如征收決定的內(nèi)容違法，征收決定公告的程序違法等。征收決定公告的合法性一般包括實體合法和程序合法兩部分。實體合法即征收決定公告的內(nèi)容應(yīng)符合法律規(guī)定，程序合法即拆遷方應(yīng)按照法律規(guī)定的程序?qū)φ魇諞Q定進行公告。實踐中拆遷方往往對拆遷項目不進行公告，或者以其他方式防止被拆遷人看到，以便使被拆遷人錯過征收決定公告中載明的行政復(fù)議和訴訟期限。因此，企業(yè)在看到征收決定公告時，要及時進行拍照錄像等方式進行取證。如果拆遷方?jīng)]有進行公告就進行后續(xù)的程序也是違法的。企業(yè)要及時尋求專業(yè)人士的幫助，審查征收決定公告的內(nèi)容及程序的合法性，對違法情況提起訴訟。對征收決定公告提起復(fù)議或訴訟，是法律賦予被拆遷人的權(quán)利，只有重視自身的權(quán)益，及時的運用法律武器，才能使得自身的權(quán)益得到保障。

三、評估階段

政府進行完公告程序后，會對被征收人的房屋及財產(chǎn)進行評估。對于評估法律規(guī)定了嚴格的程序，主要有以下重要環(huán)節(jié)：

• 評估機構(gòu)的選擇應(yīng)由被征收人進行選擇。

• 評估機構(gòu)的評估流程應(yīng)符合《國有土地上房屋征收評估辦法》。

• 房屋征收部門應(yīng)當將分戶的初步評估結(jié)果在征收范圍內(nèi)向被征收人公示。

• 對評估結(jié)果有異議的，可以申請復(fù)核評估，對復(fù)核評估結(jié)果有異議的，可以申請鑒定。

階段注意事項：

實踐中，拆遷方往往會有不按照法律規(guī)定進行評估的情況，比如評估機構(gòu)的選擇沒有讓被征收人參與，評估的流程不符合法律的規(guī)定，評估結(jié)果沒有按照法律的要求進行公示，使被征收人喪失了對評估結(jié)果進行復(fù)核和申請鑒定的權(quán)利。企業(yè)在遇到拆遷時，往往面臨巨大的損失，而評估機構(gòu)的評估結(jié)果是對企業(yè)的損失認定至關(guān)重要的，評估程序的合法是保障評估結(jié)果公正的必要條件。實踐中政府為了降低被拆遷人的補償，傷害被征收人的利益。因此，企業(yè)在拆遷中，應(yīng)該了解相關(guān)的法律規(guī)定，咨詢專業(yè)的人士，掌握合法的評估程序，必要時尋求專業(yè)人士的幫助，對評估程序的合法性進行審查，如果遇到違法情況，及時運用法律方法進行復(fù)議或訴訟維護自身的合法權(quán)益。

四、征收補償決定階段

在征收方對征收項目進行評估后，會與被征收人溝通補償事宜，如果雙方達成一致意見會簽訂征收補償協(xié)議，完成征收流程。如果雙方達不成一致意見，征收部門會報請作出征收決定的市、縣人民政府，按照征收補償方案作出征收補償決定。被征收人不服，可以依法申請行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。

特級企業(yè)廠房拆遷的補償標準

2021年最新廠房拆遷補償政策《國有土地上房屋征收與補償條例》規(guī)定，拆遷人應(yīng)當向拆遷人、房屋承租人支付搬遷補助費、停產(chǎn)停業(yè)的適當補償。在法律實踐中，企業(yè)拆遷賠償主要分為三部分：

• 拆遷資產(chǎn)的補償，包括土地、房屋、建筑物和不能搬遷的地面附著物的賠償，以及因拆遷而損失的機械設(shè)備的賠償。

  • 土地補償：作為承租人，一般以租賃方式取得經(jīng)營空間。租賃的土地可分為國有租賃土地和租賃集體土地兩類。拆遷可能導(dǎo)致租賃關(guān)系終止，目前對國有租賃土地的補償規(guī)定尚不統(tǒng)一。如2010年上海世博會場地非住宅拆遷評估與補償細則中，確定了土地使用權(quán)補償基本價格的確定原則。但其他地方的拆遷補償常以房屋和建筑物的補償計算，導(dǎo)致權(quán)利人權(quán)益可能得不到合理補償。

  • 住房和建筑賠償：以相關(guān)房地產(chǎn)證書上登記的建筑面積為計算標準，若因歷史原因無證書，可通過實際計量確定。房屋和建筑物的價值通常由拆遷人和被拆遷人委托評估公司評估，按有關(guān)評估技術(shù)標準確定實際價值。城市房屋拆遷單位價格低于最低補償單價標準的，應(yīng)按最低標準計算，并根據(jù)賠償口徑計算實際賠償費用。

  • 設(shè)備重置補償：按照國家和地方規(guī)定的設(shè)備安裝和搬遷價格計算，包括設(shè)備的安裝、調(diào)試、運輸?shù)荣M用。因搬遷導(dǎo)致機器精度下降、功能損失等增加的成本也應(yīng)考慮在內(nèi)。無法搬遷的設(shè)備，按重置價給予補償。

• 拆遷費用的補償，包括搬遷初期的費用和搬遷過程中的停工費用、機械設(shè)備的調(diào)試和修理費用、拆卸、包裝和運輸費用，以及解雇雇員的補償。

• 基于拆除政策的獎勵費用，包括速度轉(zhuǎn)移費、拆除獎勵費等。

成功的特級企業(yè)廠房拆遷案例

案例一

李先生在上海某鎮(zhèn)擁有一個合法廠房，自2002年經(jīng)營以來，一直依法納稅，合法經(jīng)營。2012年廠房被劃入征收紅線之內(nèi)，就補償問題雙方一直未協(xié)商妥當，200多名不明身份的人員將廠房機器設(shè)備等強制拆除。李先生報警后，公安機關(guān)不予處理，為拿到合理的拆遷補償，李先生找到北京京坤律師事務(wù)所。京坤律師介入之后，制定了一系列的維權(quán)方案，包括對強拆行為、公安機關(guān)行政不作為以及對拆遷合法性進行審查。最終通過京坤律師以及李先生的共同努力，將企業(yè)拆遷補償金額翻了6倍，從600萬人民幣提升至3300萬人民幣。

案例二

梁先生父子在山東濰坊某區(qū)擁有房屋及廠房，是他們經(jīng)營生產(chǎn)的唯一經(jīng)濟。2020年4月，拆遷部門組織大批人馬將他們的八間房屋及一千多平方米的廠房全部拆除。

拆遷資質(zhì)特級企業(yè)廠房拆遷的法律風險

一、拆遷前期的法律問題及風險防范

在企業(yè)拆遷前期，需要注意諸多法律問題和風險。當企業(yè)聽聞拆遷消息時，要保持冷靜，對拆遷的真實性、緊迫性進行判斷。要審查征收拆遷的合法性，辨別相關(guān)通知、公告的效力，注意證據(jù)保全，收集自身的產(chǎn)權(quán)資料，了解土地性質(zhì)，學習相關(guān)法律法規(guī)和地方補償規(guī)定，解讀補償方案。在與拆遷人員談判時，要核查其身份。

例如，在山西某企業(yè)冷庫案例中，企業(yè)主收到騰退通知公告后直接搬遷，這種處置方式是錯誤的。因為這類公告可能對企業(yè)主沒有很強的法律拘束力和強制效力，若盲目搬遷，可能導(dǎo)致?lián)p失無法主張。

二、特種設(shè)備搬遷的法律問題

從法律角度而言，但拆遷補償應(yīng)遵循公平合理原則。特種設(shè)備通常具有特殊結(jié)構(gòu)、價值和用途，搬遷過程復(fù)雜，涉及專業(yè)技術(shù)和設(shè)備，安全風險高，如大型工業(yè)設(shè)備和精密儀器，需要特殊運輸工具和專業(yè)人員進行拆卸安裝，增加了搬遷成本。因此，在評估補償標準時，應(yīng)充分考慮這些特殊情況的合理性。

三、企業(yè)常見的拆遷風險

企業(yè)拆遷較為復(fù)雜，涉及庫房、生產(chǎn)線、設(shè)備、員工、客戶資 企業(yè)形象等。實踐中，很少直接為被拆遷企業(yè)提供合適土地或廠房，多數(shù)企業(yè)拆遷后境況不佳。同時，企業(yè)拆遷還可能涉及租賃合同、債權(quán)債務(wù)、環(huán)境保護、員工安置等多方面的法律問題。