出租屋是否需要許可證備案

一、出租屋許可證備案的相關(guān)規(guī)定

根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，出租屋許可證備案有著明確的規(guī)定。《商品房屋租賃管理辦法》（6號(hào)發(fā)布 ）第一條指出，為加強(qiáng)商品房屋租賃管理，規(guī)范商品房屋租賃行為，維護(hù)商品房屋租賃雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益，制定本辦法。這表明了對(duì)出租屋進(jìn)行管理的必要性，而備案是管理的重要環(huán)節(jié)。

租賃房屋治安管理規(guī)定（24號(hào)發(fā)布 自發(fā)布之日起施行）第一條提到，為加強(qiáng)租賃房屋的治安管理，做好安全防范，保護(hù)租賃雙方的合法權(quán)益，特制定本規(guī)定。這也體現(xiàn)了在治安管理方面，出租屋備案的重要意義。

在合同內(nèi)容方面，《商品房屋租賃管理辦法》規(guī)定房屋租賃合同的內(nèi)容由當(dāng)事人雙方約定，一般應(yīng)當(dāng)包括房屋租賃當(dāng)事人的姓名（名稱）和住所、房屋的坐落、面積、結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)施，家具和家電等室內(nèi)設(shè)施狀況、租金和押金數(shù)額、支付方式等多方面內(nèi)容。這些規(guī)定有助于在備案時(shí)對(duì)出租屋相關(guān)信息進(jìn)行全面的審查與管理。

二、出租屋備案的必要性

（一）保障租賃雙方權(quán)益

1. 權(quán)益保護(hù)方面

   • 從個(gè)人利益來(lái)講，備案能夠保障雙方的合法利益不受損害。例如在租賃過(guò)程中，如果出現(xiàn)房屋設(shè)施損壞責(zé)任不清等糾紛，備案后的合同可以作為明確雙方權(quán)利義務(wù)的依據(jù)。如果沒有備案，在解決糾紛時(shí)可能會(huì)面臨證據(jù)不足等問(wèn)題。

   • 具有政府公示的公信力，是對(duì)抗第三人的法律依據(jù)。比如在房屋所有權(quán)存在爭(zhēng)議或者出現(xiàn)多個(gè)承租人爭(zhēng)奪租賃權(quán)的情況下，經(jīng)過(guò)備案的租賃關(guān)系能夠得到更好的法律保護(hù)。

   • 雙方發(fā)生糾紛時(shí)，是依法裁定的法律依據(jù)。當(dāng)出租人和承租人就租金調(diào)整、租賃期限變更等問(wèn)題產(chǎn)生分歧時(shí)，備案的合同可以為仲裁機(jī)構(gòu)或者法院提供準(zhǔn)確的判定依據(jù)。

   • 是承租人具有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的主要的、唯一的依據(jù)。在房屋所有權(quán)人想要出售已出租房屋時(shí)，備案的租賃合同能夠明確承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，防止承租人的權(quán)益被侵害。

   • 可以有效的保護(hù)房屋產(chǎn)權(quán)共有人的權(quán)利不受損害。如果沒有備案，可能會(huì)出現(xiàn)部分共有人不知情的情況下房屋被出租，從而損害共有人的權(quán)益，而備案過(guò)程中的審查有助于避免這種情況。

2. 合同生效與效力方面

   • 根據(jù)《城市房屋租賃管理辦法》的規(guī)定，租賃當(dāng)事人需要在合同簽訂后30日內(nèi)辦理登記備案手續(xù)。雖然在《民法典》第七百零六條規(guī)定房屋租賃合同即使未辦理登記備案，仍然不影響其效力，但這并不意味著備案不重要。備案是一個(gè)法定程序，對(duì)租賃雙方起到法律保護(hù)作用，并作為合同生效的必要條件在很多情況下仍然具有重要意義。

（二）便于管理

1. 市場(chǎng)管理方面

   • 實(shí)行房屋租賃備案登記制度，由房地產(chǎn)管理部門對(duì)租賃行為進(jìn)行審查，可以使租賃行為規(guī)范、有序，避免許多可能發(fā)生的糾紛。例如在一些城市，通過(guò)備案可以對(duì)出租屋的租金價(jià)格進(jìn)行一定的監(jiān)管，防止租金過(guò)高或者過(guò)低等不合理情況的出現(xiàn)，維護(hù)租賃市場(chǎng)的穩(wěn)定。

2. 治安管理方面

   • 對(duì)于治安管理來(lái)說(shuō)，備案有助于掌握出租屋的人員流動(dòng)情況。像在一些人口密集的城市，通過(guò)出租屋備案，公安機(jī)關(guān)可以及時(shí)了解居住人員的身份信息，做好安全防范工作，預(yù)防和打擊各類違法犯罪活動(dòng)。

三、不同地區(qū)出租屋許可證備案要求

（一）深圳市

1. 適用范圍與主體規(guī)定

   • 根據(jù)《深圳市人民政府令（第325號(hào)）深圳市出租屋管理若干規(guī)定》，本規(guī)定所稱出租屋，包括住宅出租屋、工商業(yè)出租屋及其他出租屋。本規(guī)定所稱出租人，包括房屋所有權(quán)人、合法使用人、實(shí)際管理人以及受委托管理出租屋的機(jī)構(gòu)、人員。適用于深圳市管理區(qū)域內(nèi)的出租屋管理。政府對(duì)公共租賃住房、產(chǎn)業(yè)用房管理另有規(guī)定的，從其規(guī)定。

2. 出租人責(zé)任方面

   • 出租人需要遵守有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章，配合人口和房屋綜合管理機(jī)構(gòu)的工作，按要求申報(bào)出租屋信息；保障出租屋建筑結(jié)構(gòu)、供電、燃?xì)夂拖涝O(shè)施等方面符合安全要求，告知承租人安全用電、用氣等常識(shí)，并對(duì)出租屋安全使用進(jìn)行查驗(yàn)。

（二）廣州市

1. 辦理備案手續(xù)材料方面

   • 通過(guò)廣州市房屋租賃信息服務(wù)平臺(tái)辦理房屋租賃合同登記備案手續(xù)需要租賃雙方當(dāng)事人身份證明、房屋權(quán)屬證明或者房屋合法資料、房屋租賃合同。如果提供房源核驗(yàn)碼的，需要承租人信息、房屋租賃合同；通過(guò)廣州市房屋租賃信息服務(wù)平臺(tái)辦理房屋租賃合同網(wǎng)上簽約的，可同步辦理登記備案。

2. 合同內(nèi)容要求方面

   • 租賃當(dāng)事人可簽訂廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局統(tǒng)一印制的《廣州市房屋租賃合同》；也可自行簽訂房屋租賃合同（紙張使用A4紙），但應(yīng)具備雙方當(dāng)事人的姓名或者名稱及地址聯(lián)系電話、證件號(hào)碼、房屋的具體地址、面積及設(shè)施、房屋用途（以產(chǎn)權(quán)資料核準(zhǔn)的使用性質(zhì)為準(zhǔn)）、租賃期限、月租金數(shù)額及交付方式、房屋維修責(zé)任、轉(zhuǎn)租的約定、變更或解除合同條件、違約責(zé)任、當(dāng)事人約定的其他條款等主要條款。如果租賃軍隊(duì)房屋的，根據(jù)相關(guān)通知要求，租賃當(dāng)事人需簽訂房屋租賃合同，提供《軍隊(duì)房地產(chǎn)使用許可證》及其雙方身份證明材料。

（三）其他地區(qū)

1. 特殊房屋類型方面

   • 在一些地區(qū)，對(duì)于未取得房屋權(quán)利登記證明，但是屬于市、區(qū)相關(guān)政策規(guī)定的城市化歷史遺留違法建筑、尚未被各級(jí)執(zhí)法部門認(rèn)定為“應(yīng)當(dāng)依法予以拆除或者沒收”的房屋也可以進(jìn)行有條件的租賃備案，如寶安區(qū)的相關(guān)規(guī)定。

2. 備案流程方面

   • 部分地區(qū)可能采用線上線下相結(jié)合的方式。例如線上申請(qǐng)?zhí)峤幌嚓P(guān)材料后，3個(gè)工作日內(nèi)通過(guò)短信方式通知申請(qǐng)人審核結(jié)果；線下窗口申請(qǐng)可能即時(shí)完成房屋租賃登記備案辦理。同時(shí)，對(duì)于一些特殊類型的住房，如經(jīng)濟(jì)適用住房為保障性住房，根據(jù)有關(guān)規(guī)定不允許對(duì)外出租，不予辦理房屋租賃登記備案手續(xù)；設(shè)計(jì)用途為非住宅的房屋可以辦理房屋租賃登記備案證明，但租賃該類房屋無(wú)法申請(qǐng)辦理浙江省居住證。

四、未備案出租屋的風(fēng)險(xiǎn)

（一）對(duì)出租人風(fēng)險(xiǎn)

1. 法律責(zé)任方面

   • 根據(jù)《商品房屋租賃管理辦法》第23條規(guī)定：“違反本辦法第十四條第一款、第十九條規(guī)定的，由直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門責(zé)令限期改正；個(gè)人”。這表明出租人若不進(jìn)行出租屋備案，可能面臨主管部門的責(zé)令限期改正等處罰。

2. 權(quán)益保障方面

   • 在發(fā)生糾紛時(shí)，由于缺乏備案這一法定程序，出租人在維護(hù)自身權(quán)益時(shí)可能會(huì)處于不利地位。例如在承租人拖欠租金或者損壞房屋設(shè)施的情況下，沒有備案的租賃合同可能在證據(jù)效力等方面存在不足，影響出租人通過(guò)法律途徑解決問(wèn)題的效果。

（二）對(duì)承租人風(fēng)險(xiǎn)

1. 合同效力與權(quán)益方面

   • 雖然《民法典》規(guī)定未備案不影響合同效力，但在一些特殊情況下，如果當(dāng)事人約定辦理登記備案為租賃合同的生效要件，那么未備案可能導(dǎo)致合同效力存在爭(zhēng)議。而且在承租人的權(quán)益保障方面，如優(yōu)先購(gòu)買權(quán)等，如果沒有備案可能難以得到有效的保障。

2. 居住穩(wěn)定性方面

   • 一旦被查處，承租人可能面臨被迫搬離等情況，影響居住的穩(wěn)定性。

五、如何辦理出租屋許可證備案

（一）準(zhǔn)備材料

1. 基本材料方面

   • 一般需要出租人身份證、戶籍地證件照信息，房屋租賃合同，房屋權(quán)屬證書或者房屋證明；承租人身份證、戶籍地證件照信息或者法人資格證、營(yíng)業(yè)執(zhí)照等材料。例如在廣州市辦理備案時(shí)，這些材料是辦理房屋租賃合同登記備案手續(xù)的基本要求。

2. 特殊情況材料方面

   • 如果是租賃軍隊(duì)房屋，根據(jù)《廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于中國(guó)融通旅業(yè)發(fā)展集體有限公司辦理房屋租賃登記備案有關(guān)問(wèn)題的通知》的要求，租賃當(dāng)事人需提供《軍隊(duì)房地產(chǎn)使用許可證》及其雙方身份證明材料。

（二）辦理流程

1. 線上辦理方面

   • 在一些地區(qū)，出租人可以在租賃平臺(tái)進(jìn)行實(shí)人認(rèn)證，并報(bào)送房源相關(guān)信息，經(jīng)審核通過(guò)后，與在租賃平臺(tái)實(shí)人認(rèn)證的承租人網(wǎng)簽住房租賃合同，即時(shí)生成備案證明。例如在部分城市的房屋租賃平臺(tái)，線上申請(qǐng)?zhí)峤幌嚓P(guān)材料后，3個(gè)工作日內(nèi)通過(guò)短信方式通知申請(qǐng)人審核結(jié)果。

2. 線下辦理方面

   • 可以到當(dāng)?shù)氐姆课莨芾聿块T或者相關(guān)的政務(wù)服務(wù)窗口辦理。如在廣州市，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府受房屋行政主管部門和公安機(jī)關(guān)的委托，辦理本轄區(qū)內(nèi)房屋租賃登記備案等事項(xiàng)。線下辦理時(shí)，工作人員會(huì)對(duì)提交的材料進(jìn)行審核，審核通過(guò)后即可完成備案手續(xù)，部分地區(qū)線下窗口申請(qǐng)可能即時(shí)完成房屋租賃登記備案辦理。